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Wohn-Riester: Ein staatlich geförderter Immobilienkredit statt typischer Altersvorsorge?

Staatlich gefördert ins Eigenheim? Auf dieser Seite findest du alle Fakten und Aspekte rund um den Wohn-Riester.
Lesedauer 13 Minuten
Zuletzt aktualisiert: 22.12.2021
Das Wichtigste in Kürze
  • Definition:

    Der Wohn-Riester stellt einen Teil der Eigenheimfinanzierung per Kredit dar. Du darfst bei erfüllten Voraussetzungen mit der Riester-typischen Förderung in Form von Zulagen rechnen. Außerdem kann man bis zu 2.100 EUR im Jahr inklusive der Zulagen steuerlich geltend machen.

  • Funktionsweise:

    Du erhältst ein sogenanntes Riester-Darlehen, das fest verzinst ist. Mit deinen Riester-Beiträgen und der staatlichen Riester-Förderung zahlst du es ab. Bei der normalen Riester-Rente hättest du später eine monatliche Rente bis ans Lebensende. Beim Wohn-Riester besitzt du die abbezahlte Immobilie.

  • Wohnförderkonto:

    Wichtig ist, dass man deine Beiträge und die Zulagen auf einem sogenannten Wohnförderkonto sammelt / vermerkt. Das Guthaben dieses Kontos ist im Rentenalter steuerpflichtig, genauso, wie du auch die Auszahlung einer Riester-Rente versteuern müsstest. 

  • Kriterien:

    Damit eine Immobilie förderbar ist, musst du sie selbst besitzen und bis mindestens 20 Jahre nach Rentenbeginn darin wohnen. Sie muss ferner dein Hauptwohnsitz sein. Wenn du sie verkaufst, brauchst du innerhalb von fünf Jahren eine neue förderbare Immobilie – sonst verlangt der Staat alle jemals erhaltenen Zulagen zurück.

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„Staatlich gefördert ins Eigenheim, um im Alter mietfrei wohnen zu können“, so lautet das Motto des Wohn-Riesters. Wie sehen deine Zukunftspläne aus? Kommt ein Eigenheim darin vor? Alle Informationen zum Wohn-Riester als Teil der Eigenheimfinanzierung findest du auf dieser Seite. Außerdem erklären wir dir, warum es bessere Möglichkeiten für die Altersvorsorge gibt. Zum Beispiel den ETF Rürup von Raisin Pension.

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Hinweis: Die Marke fairr gehört zur Raisin Pension GmbH, eine Tochter der Raisin DS GmbH, in Deutschland bekannt unter WeltSparen.

Die Inhalte auf dieser Seite dienen lediglich der Information und stellen keine Steuerberatung dar. Bei Fragen zur Versteuerung deiner Riester-Rente wende dich an deinen Steuerberater oder deine Steuerberaterin.

Auf Wohn-Riester verzichten zugunsten von Rürup-Rente?

Erstens: Riester-Verträge stehen durch das Zinstief enorm unter Druck. Zweitens: Der Wohn-Riester deckt nur einen Teil der Bau- oder Kaufsumme ab, ist dafür aber mit allerhand Voraussetzungen und Bürokratie gespickt.

Viele Interessenten sind verunsichert und wissen nicht, ob sie durch den Wohn-Riester einen Vorteil hätten. Wer sich gegen eine Immobilie und für eine Altersvorsorge entscheidet, für den wäre die Rürup-Rente mit Fondssparplan vielleicht eine bessere Alternative. Zum Beispiel in Form des ETF Rürup von Raisin Pension.

Doch lass uns den Wohn-Riester trotzdem näher beleuchten:

Das Grundstück ist gekauft, das Fundament gegossen und die ersten tragenden Wände ragen empor. Alles, was bis dato nur auf Papier existierte, wird real. Und du bist mittendrin, erfüllst dir den Traum vom Eigenheim.

Das Beste: Weil du dich bereits vor Jahren für einen Wohn-Riester-Vertrag entschieden hast, bekommst du für all das eine staatliche Förderung.

Man unterstützt dich dabei, das Eigenheim zu finanzieren, und dann kannst du den Kredit sogar noch steuerlich geltend machen. Der Wohn-Riester ist eine Kombination aus staatlich geförderter Riester-Rente und Immobilienfinanzierung.

Wohn-Riester: Ersatz zur früheren Eigenheimzulage (2008)

Früher hatte man noch die Chance, sich den Bau eines Eigenheims subventionieren zu lassen. Und zwar in Form der Eigenheimzulage. Das ist ähnlich, als wenn du heute beispielsweise ein E-Auto kaufst und dabei einen Zuschuss vom Staat erhältst.

Die Eigenheimzulage umfasste damals maximal 20.448 EUR verteilt auf 8 Jahre. Familien mit Kindern, bei denen Anspruch auf Kindergeld bestand, konnten sich mit dem Baukindergeld weitere insgesamt 6.136 EUR pro Kind sichern.

Während das Baukindergeld bis heute existiert, wurde die Eigenheimzulage 2005 gestrichen. Als Ersatz wurde ab 2008 der Wohn-Riester angeboten. Auch dort wirst du durch die Grundzulage und etwaige Kinderzulagen staatlich unterstützt – jedoch dauerhaft, ohne Limits und mit Steuervorteilen.

Theoretisch gibt es beim Wohn-Riester damit mehr Vorteile als bei der früheren Eigenheimzulage. Allerdings: Riester-Verträge generieren kaum noch Zinsen, aber weiterhin hohe Kosten. Dazu kommt, dass Neuverträge laut Gesetz ab 2022 einen Garantiezins von nur noch 0,25 % p.a. beinhalten müssen.

Selbst wenn Riester-Verträge mit Fondssparplänen verbunden sind, zwingt die Beitragsgarantie Anbieter in eine konservative Anlagestrategie, die die Renditechancen dämpfen kann. Das stellt Riester an den Rand der Unwirtschaftlichkeit und in den Schatten von Alternativen zur Eigenheimfinanzierung.

Mit diesem Aspekt im Hinterkopf widmen wir uns den Einzelheiten des Wohn-Riesters.

Zulagen wie bei der normalen Riester-Rente?

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Die staatliche Riester-Förderung ist der wesentliche Vorteil beim Wohn-Riester.

  • Du bekommst eine Grundzulage von 175 EUR im Jahr.
  • Obendrauf gibt es eine Kinderzulage von 185 EUR pro Kind pro Jahr, das vor dem 01.01.2008 geboren wurde. 300 EUR pro Kind pro Jahr sind es bei Kindern, die am oder ab dem 01.01.2008 geboren wurden. 

Die Kinderzulage gibt es nur, solange du für das entsprechende Kind einen Anspruch auf Kindergeld hast. Um die Zulagen generell zu erhalten, musst du außerdem mindestens 4 % deines Vorjahres-Bruttoeinkommens in den Wohn-Riester investieren Wenn dein Bruttoeinkommen höher als 52.500 EUR war, umfasst die Investition pauschal 2.100 EUR. Sowohl die 2.100 EUR als auch die 4 % verstehen sich inklusive der erwartbaren Förderung

Mehr Informationen dazu erhältst du auf unserer Seite zu den Riester-Zulagen.

Steuervorteil: Immobilie steuerlich geltend machen?

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  • Du darfst beim Wohn-Riester bis zu 2.100 EUR pro Jahr steuerlich absetzen.
  • Wichtig ist, dass das Finanzamt die erhaltenen Zulagen vom rechnerischen Steuervorteil abzieht. Wenn du zum Beispiel eigentlich 500 EUR zurückbekommen würdest, aber im selben Jahr 175 EUR Grundzulage erhalten hast, bekommst du nur 325 EUR zurück. 

Wie hoch dein Steuervorteil ausfällt, hängt von der abgesetzten Summe, deinem persönlichen Einkommensteuersatz und schließlich den erhaltenen Zulagen ab. Für mehr Informationen kannst du also unseren Riester-Steuer-Artikel lesen

Kriterien: Alle können „wohn-riestern“, aber nur, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind

Grundsätzliche Voraussetzungen: 

  1. Du besitzt die Immobilie persönlich. 
  2. Du bewohnst die Immobilie persönlich. 
    1. Die Immobilie ist dein Hauptwohnsitz. 
  3. Die Immobilie befindet sich in Deutschland, einem Land der EU oder in einem Land des Europäischen Wirtschaftsraums. 

Häuser oder Wohnungen, die du kaufst, um sie zunächst zu vermieten und erst später darin zu leben, sind vom Wohn-Riester ausgeschlossen. 

Zusätzliche Voraussetzungen:

Die Immobilie muss bis mindestens 20 Jahre nach Rentenbeginn dein Zuhause / Hauptwohnsitz darstellen. Falls du ausziehst und die Immobilie verkaufst, hast du die Pflicht, dir innerhalb von 5 Jahren eine neue förderbare Immobilie zuzulegen. Andernfalls verlangt der Staat die bis Rentenbeginn erhaltenen Zulagen und Steuervorteile zurück.  

Alternativen: 

Die „neue förderbare Immobilie“ kann auch eine dieser Möglichkeiten sein:

  1. Pflichtanteile an einer Wohn-Genossenschaft
  2. Dauerwohnrecht etwa in einem Seniorenheim

Ebenso kann das Geld in seniorengerechte Umbaumaßnahmen fließen. Hinweis: Ein barrierefreier Umbau muss der DIN-18040-Norm entsprechen und das Geld muss zu mindestens 50 % dort hineinfließen.

Du siehst: 

Die Kriterien sind sehr eng gesteckt und geben kaum Spielraum. Du musst dir absolut sicher sein. Das ist einer der Nachteile beim Wohn-Riester. Andererseits: Du baust oder kaufst dein Eigenheim ja sicher nicht, um dann in drei Jahren wieder auszuziehen. 

So funktioniert’s: Ablauf beim Wohn-Riester

Der Riester-Bausparvertrag

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Der Bausparvertrag im Riester-Mantel funktioniert genau wie ein normaler Bausparvertrag ohne Riester auch. Er dient dazu, vor dem eigentlichen Wohn-Riester Eigenkapital aufzubauen. Dabei kannst du die Riester-Förderung in Form von Zulagen und Steuervorteilen in Anspruch nehmen. 

Der Ablauf:

  1. Du vereinbarst mit dem Anbieter eine Bausparsumme
  2. Der Anbieter sichert dir einen garantierten Zins für das spätere Darlehen zu. 
  3. Dann startest du in die etwa 8 Jahre dauernde Ansparphase
  4. In der Ansparphase zahlst du jeden Monat Summe X ein. Gäbe es nennenswerte Guthabenzinsen, dann würden diese den Wert des Bausparvertrags erhöhen. Auf jeden Fall aber fließen auch die Zulagen, sofern du berechtigt bist, in den Vertrag. 
  5. Nach Ablauf der etwa 8 Jahre ist der Vertrag „zuteilungsreif“. Du hast dann im Idealfall etwa 30-50 % der vereinbarten Bausparsumme angespart (Eigenkapital). Der Rest bis zur vereinbarten Bausparsumme wird dir als Baufinanzierung zum vereinbarten Garantiezins ausgezahlt. 

Kritik am Riester-Bausparvertrag

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Wie weiter oben schon erwähnt birgt der Wohn-Riester zwei Nachteile, und das auch beim vorgeschalteten Bausparvertrag. 

Der wesentliche Nachteil sind hohe Abschlusskosten. Diese umfassen in der Regel 1 % bis 1,6 % der vereinbarten Bausparsumme. 

Das mag sich im ersten Moment nach wenig anhören, doch bei einer Bausparsumme von zum Beispiel 40.000 EUR sprechen wir immerhin über 400 EUR bis 640 EUR. Mit dieser Summe steht der Bausparvertrag dann erstmal im Minus. 

Früher, als es noch Zinsen gab, war das kein großes Thema. Da konnten solche Gebühren durch die Zinsen wieder ausgeglichen werden. Heute fließen nur noch deine Investitionen und gegebenenfalls die Zulagen in den Bausparvertrag. Du kannst dir also denken, mit welchem Geld die hohen Kosten ausgeglichen werden. Mit deinem. 

Und auch die Zulagen kommen als größeres Versprechen daher, als sie es sind. Klar ist es schön, wenn du beispielsweise die Grundzulage erhältst und jedes Jahr zusätzlich 175 EUR in den Bausparvertrag fließen. Jedoch sind das eben auch nur 14,58 EUR im Monat und die machen keinen sonderlichen Unterschied, wenn es um eine Bausparsumme von mehreren Zehntausend Euro geht.

Das Wohnförderkonto

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Der Wohn-Riester ist genau wie die herkömmliche Riester-Rente steuerpflichtig. Ausschlaggebend für die Höhe der Steuer ist, wie viel Geld sich zum Rentenbeginn auf deinem Wohnförderkonto befindet. Dieses ist ein „virtuelles“ Konto bei den Behörden, auf dem all deine Investitionen und erhaltenen Zulagen vermerkt werden. 

Unterschied zur Riester-Rente: Bei der normalen Riester-Rente gelangen deine Investitionen und Zulagen sowie etwaige Zinsen und Kapitalerträge auf dein Riester-Konto. Aus dem zum Rentenbeginn vorhandenen Guthaben setzt sich deine monatliche Zusatzrente zusammen. Was du ausgezahlt bekommst, bestimmt, wie hoch deine Steuern sind. Beim Wohn-Riester gibt es allerdings keine Auszahlungen – also muss man die Steuern anders feststellen. Das Wohnförderkonto dient genau diesem Zweck. Sobald die fälligen Steuern bezahlt sind, verfällt das Konto einfach. 

Du hast zwei Optionen, um das auf dem Wohnförderkonto vorhandene Geld zu versteuern. Die erste ist, dass du das Guthaben zum Rentenbeginn sofort und komplett versteuerst. Man gewährt dir dann einen Steuernachlass von 30 %. Die zweite Option ist, dass du das Geld nach und nach bis zu deinem vollendeten 85. Lebensjahr versteuerst. Hier bekommst du keinen Nachlass.

Beispiel:

Dein Alter, wenn du in Rente gehst

67

Wert auf dem Wohnförderkonto

50.000 EUR

Dein aktueller persönlicher Steuersatz

23 %

Steuersumme 1 (sofort versteuern mit 30 % Steuernachlass)

Ca. 8.050 EUR

Steuersumme 2 (bis zum vollendeten 85. Lebensjahr versteuern ohne Nachlass)

Ca. 11.500 EUR (etwa 638,88 EUR im Jahr oder 53,24 EUR im Monat)

Die meisten Seniorinnen und Senioren haben einen weitaus geringeren Steuersatz. Wir haben in der obigen Tabelle dennoch bewusst mit einem höheren Steuersatz gerechnet. Viele angehende Rentnerinnen und Rentner erzielen im Jahr ihres Rentenbeginns noch Arbeitseinkommen. Weil dieses meist höher als die Rente danach ist, ist auch der Steuersatz für jenes Jahr noch höher als in den folgenden Jahren. Festhalten kannst du: Es ist ein individuelles Rechenexempel, ob für dich die sofortige Versteuerung mit Nachlass oder die fortlaufende Steuerzahlung bis 85 sinnvoller ist

Was ist im Todesfall?

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  • Falls du noch in der Ansparphase sterben solltest, müssen deine Erben das vorhandene Geld auf dem Wohnförderkonto versteuern.


    Sofern die Immobilie in ihrem Besitz bleibt und deine Erben auch die anderen Wohn-Riester-Voraussetzungen erfüllen, können sie den Vertrag fortführen. Allerdings muss sich das innerhalb eines Jahres regeln.

  • Wenn du im Rentenalter vor dem 85. Geburtstag verstirbst, müssen deine Erben die verbleibende Steuerlast übernehmen.
    • Eine Ausnahme hiervon besteht, wenn das Wohnförderkonto zum Zeitpunkt deines Ablebens bereits komplett versteuert ist.

      Das kann in zwei Fällen so sein:
      1. Du hast dich für die Sofortsteuer mit 30 % Nachlass entschieden 
      2. Du hast in deinem Leben mindestens 85 Geburtstage erlebt :-) 

Bitte beachte, dass die Inhalte auf dieser Seite keine Steuerberatung darstellen. Sie dienen lediglich der Information. Für personenspezifische Steuerfragen wende dich bitte an deine Steuerberaterin.

Investitionen: Wie viel muss man einzahlen, um das Riester-Darlehen tatsächlich zu tilgen?

Um die Zuschüsse zu erhalten, müssen es immer mindestens 4 % des Vorjahres-Bruttoeinkommens sein oder 2.100 EUR. Die erwartbaren Zulagen sind in beiden Summen enthalten.

Je nach Anbieter und Produkt kann es sein, dass du Eigenkapital mitbringen sollst (so wie bei einem normalen Immobilienkredit). Eine Möglichkeit, dieses aufzubauen, ist ein Riester-Bausparvertrag, der dann später automatisch in einen Wohn-Riester übergeht. Genauso kannst du einen Riester-Fondssparplan benutzen und ihn später in einen Wohn-Riester umwandeln lassen.

Eventuell schreibt man dir die nötigen Investitionen vor – das macht den Wohn-Riester zunächst unkalkulierbar und das ist ein weiterer Nachteil.

Formen: Wie sieht ein Wohn-Riester aus?

Möchtest du jetzt sofort finanzieren und nicht erst bausparen? 

Wenn du noch keine Riester-Rente hast, kannst du einfach direkt mit dem Wohn-Riester ohne vorherigen Bausparvertrag starten. Falls du schon eine normale Riester-Rente hast, kannst du Geld daraus entnehmen. Deine Zulagen bleiben dabei erhalten, anders, als wenn du den Vertrag kündigen und das Geld anderweitig verwenden würdest. 

Weißt du bereits, dass du in ein paar Jahren mal Wohneigentum kaufen möchtest?

Dann ist der Wohn-Riester mit Bausparvertrag eine denkbare Möglichkeit. Der Bausparvertrag hilft dir, Eigenkapital aufzubauen, ehe der Teil mit der Finanzierung kommt. Eine Alternative kann die Riester-Rente mit Fondssparplan sein. Mit einem Fondssparplan kannst du an der Wertentwicklung der Finanzmärkte teilhaben und durch etwaige Renditen unter Umständen mehr Eigenkapital als mit einem Bausparvertrag aufbauen. Beachte aber, dass das mit Risiken und ständig schwankenden Kursen einhergeht. Ferner ist die zukünftige Wertentwicklung der Märkte nicht vorhersehbar.

Bist du dir noch unsicher, ob du mal Wohneigentum bauen oder kaufen wirst? 

Dann wäre es riskant, heute schon so etwas wie einen Riester-Bausparvertrag abzuschließen. Eine normale Riester-Rente könntest du später einfach in einen Wohn-Riester umwandeln, wenn du dich “pro-Immobilie” entscheidest. Die einzige Voraussetzung ist, dass du mindestens 3.000 EUR entnimmst und mindestens 3.000 EUR im Riester-Vertrag belässt. Hättest du einen Bausparvertrag und würdest du dich gegen Wohneigentum entscheiden, kannst du dir das Geld aus dem Bausparvertrag nur förderschädlich auszahlen lassen. 

Fazit: 

Bei Unsicherheit lohnt sich ein Blick auf Alternativen. Zum Beispiel in Form des ETF Rürup von Raisin Pension. Jedes Jahr kannst du über 20.000 EUR steuerlich geltend machen und gleichzeitig an der Wertentwicklung der internationalen Kapitalmärkte teilhaben


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